担保とは、「借主がお金を返せなかったら、足りない分はこのモノを売って、その代金から取り戻して」と

担保を差し出すとどうなるのか

友人から、「持っている不動産を担保に入れてほしい、絶対迷惑をかけないから」と頼まれた。持ってる
不動産を担保に入れるとは、どういうことなのだろうか?

 

●不動産を担保にとられると
担保とは、「借主がお金を返せなかったら、足りない分はこのモノを売って、その代金から取り戻して」と
いって約束したり、あわせて、あらかじめ貸主にモノを差し出したりなどすることです。よく「質(権)」とか
「抵当(権)」といった言葉を耳にしますが、これらはすべて担保の一種です。不動産を担保に入れる
ということは、借主がお金を返せないときには、貸主の申立て(裁判所に対する意思表示)によって、
その不動産が裁判所の手続きにより強制的に売却され、その代金が返済資金にあてられることに
なることを意味します。

 

●不動産に抵当権がつけられると
抵当権とは一般的に、借主が約束どおりにお金を返さないとき、あらかじめ約束しておいた、借主もし
くは借主から頼まれた人が持っている不動産(土地や建物)を、裁判所を使って強制的に売却すること
によって、貸主が他の貸主より優先的にその代金から支払いを受けることができる権利のことをいいます
(その土地を使用する権利まではありません)。したがって、自分の持っている不動産に抵当権をつける
ということは、借主が約束どおりに借りたお金を全額返済しなかったら、その不動産が売られて、自分の
ものではなくなってしまうかもしれないことを意味します。不動産に抵当権を設定する契約を交わす行為
を、一般的に「不動産に抵当権(担保)をつける」といったりします。この抵当権をつける契約は、貸主と
不動産の持ち主とがしなければなりません。このとき、貸主と不動産の持ち主は、契約書を交わすだけ
でなく、そのことの登記(法務局に備えおかれている不動産の権利関係について記載されている帳簿に
記載をすること)をするのが通常です。不動産に抵当権をつけるときは、不動産の持ち主は、貸主から
登記の協力を求められたら、それに応じなければならない義務があるのです。登記をするときは、借り
たお金の1000分の4にあたる税金や、登記を司法書士に依頼する場合はその報酬などが費用として
かかります。これらの費用は一般的に、(不動産所有者と借主が異なる場合であっても)借主が負担
することが多いようです。しかし、話し合いにより、貸主に負担してもらったり、折半にしたりすることも可能
です。いったん抵当権の設定契約がされると、借主が全額を返済したり、免除や時効などによって借金

を返済する責任がなくなるまでは、貸主が抵当権を消滅させることに同意してくれないかぎり、抵当権は
消滅しないので注意が必要です。借主が全額返済するなどして借金を返済する責任がなくなった場合
は当然、抵当権は消滅しますが、「抵当権が設定されている」という登記は法務局で勝手に消してくれ
るわけではありません。したがって、抵当権が消滅したときは忘れずに、抵当権の登記を消しておきま
しょう。なお、抵当権の登記を消すときは、貸主の協力が必要です(貸主には協力する義務があります)。

 

●抵当権を実行されてもすぐに明け渡すわけではない
自宅に抵当権をつけられている借主が借りたお金を現金で返せなくなってしまったら、抵当権が実行され
る可能性が生じます。抵当権が実行されるとは、抵当権をつけられた自宅が、裁判所を通じて、その
所有者の意思に関係なく(強制的に)、いちばん高い値段をつけた人に売却されて、その代金から貸主
が、貸したお金やその利息分を取り戻すことをいいます。このように、抵当権が実行されれば、最終的
には所有者である自分の意思に関係なく自宅を売却されてしまいますから、別に住むところを探さなくて
はならなくなります。しかし、抵当権が実行されたからといって、すぐに自宅を出て行く必要はありません。
まず、裁判所から抵当権が実行されたことを知らせる通知(「不動産競売開始決定」の通知)が届き
ます。その通知が届いたあと、裁判所の人が土地や建物を調査(値踏み)に来ます。さらに、その調査
が終わったあとで、入札(購入の申込み)の期日が書かれた通知が届きます。このような手続きを経て、
最終的に売却が決定するまでには、少なくとも半年はかかるといわれています。そして、売却が決定する
までは、その家に住み続けることができるのです。競売の進み具合は、裁判所からの通知によって、だい
たいわかります。それに合わせて、新しい住まいを探せば十分です。なお、現金で返済できなくなってから
競売によって売却されるまでのあいだも、売却の目的になっている不動産の固定資産税が、いままで
どおりにかかりますから注意してください。

 

●質権が設定されたものは貸主に預けなくてはならない
質権とは、一般的に売るとお金になりそうなモノ(「質草」などといったりもします)を貸主が借主から預かり、
借主が約束どおりにお金を返さないときは裁判所を使って預かっていたモノを強制的に売却するなどして、
その代金から優先的に支払いを受けることができる権利のことをいいます。質草は、借主本人から預かる
こともできますし、借主以外からでも同意があれば預かれます。抵当権は不動産にしか設定できませんが、
質権は不動産以外のモノ(貴金属品やブランド品など)にもつけることができます。そして質権が設定され
たものは、借主がお金を返すまでは、貸主に預けられたままになります。不動産を担保とするときに一般
的に質権が使われないのは、質権を設定すると、その不動産を貸主に預けなくてはならない(貸主が預か
らなくてはならない)ことになり、双方にとってメリットがあまりないからです。貸主に質草を差し出すときは、
借主が約束どおりに借りたお金を全額返済しない場合は、そのモノがなくなってしまう可能性があることを
十分に理解してから差し出してください。

 

●担保が処分されてしまったら
担保として差し出す不動産や貴金属品などは、借主自身の持ち物は当然ですが、借主以外の人の持ち
物でもかまいません。このような場合、借主以外の人が差し出した担保が、借主が約束どおりに貸主に
返済をしなかったために裁判所により強制的に売却されてしまうこともあります。しかし、このとき担保を
売却されてしまった人は、失ってしまったものに見合うだけのお金を借主に請求することができます。とは
いえ、そうなったときにはすでに、おそらく借主は、ほとんど財産的なものを持っていないことが多いで
しょう。法律的に請求できるとはいっても、実際に取り戻すのは難しいでしょう。借主から、不動産などを
担保に入れてほしいと頼まれたときは、これらのこと、とくに借主が約束どおりお金を全額返済しなかっ
たら、その不動産がなくなってしまう可能性があるということを十分に理解してから契約をしてください。
また、お金を借りる際に、友人や親などの大切な人に「担保に入れてくれ」と頼むときは、自分が支払え
なくなると、その大切な人が差し出した担保がなくなってしまうということを十分に理解して頼むべきです。